트럼프 후보의 미국 대통령 당선과 금리 인상, 공급과잉, 국정혼란까지 겹쳐 경제 전반에 악영향을 줄 수 있는 '주택시장 경착륙' 조짐을 보이고 있다는 분석이다.

이 달 중으로 미국의 금리 인상이 시작되고 오는 9일부터 주택 담보 대출 심사에 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 적용되는 등 악재가 더해질 것으로 보여 내년 3월까지는 하락세가 지속될 전망이다.

7일 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 매매 시세는 이전 주보다 0.27% 하락해 2011년 11월 셋째 주(―0.32%) 이후 256주 만에 가장 큰 폭의 하락세를 보였다.

11.3 대책 이후 강남4구 재건축 아파트의 11월 매매가 변동률은 송파구 -1.86%, 강동구 -1.09%, 서초구 -0.71%, 강남구 -0.50%를 기록했다. 3.3㎡당 매매가는 강남구 4462만원, 서초구 4154만원, 송파구 3163만원, 강동구 2845만원이다.

강남 재건축 단지의 경우 정부 규제로 인해 신규 분양시 중도금 대출도 받지 못하고 입주 때까지 분양권 전매도 금지되면서 직격타를 맞았다.

여기에 서울시까지 재건축 아파트에 대해 신축 층수를 최고 35층으로 제한하겠다고 나서자 투자 수요가 크게 줄었다. 국정농단 사태와 계절적 비수기가 겹치면서 강남 부동산 시장은 급속도로 냉각되고 있다.

특히 '잠실주공5단지'는 제2롯데월드타워 완공, 수서역 개통, 최고 50층 건축 등 호재가 많아 상승세가 이어져왔지만 이번 규제로 호가가 2억원까지 빠지면서 타격이 가장 컸다.

잠실주공 5단지의 한 공인중개소 대표는 "올해 초 11억원대 거래되던 물건이 10월 기준 15억원까지 올랐으나 현재는 13억원대 초반으로 떨어졌다"면서 "아직 금리인상이나 탄핵 등의 변수가 남아서 가격이 추가로 더 하락할지는 지켜봐야할 것 같다"고 전했다.

또 다른 강남 재건축 단지인 개포동 주공아파트 단지 역시 최고가 대비 1억원 정도 가격이 하락했다.

개포1단지의 경우 전용면적 42㎡가 10월 10억6000만원에서 9억6000만원으로 1억원 가까이 빠졌다. 은마 아파트의 전용면적 84㎡는 10월 최고 거래가 13억 8500만원 대비 1억원 이상 떨어진 12억9000만원에 급매물이 나왔다.

가격 하락과 동시에 매매 거래 위축도 지속되고 있다. 지난달 강남 4구 아파트 거래량은 2468건으로 전달 3159건보다 21.9% 줄었다. 이는 4월 1850건 이후 7개월 만에 가장 적은 수치다.

개포동의 한 부동산 관계자는 "그나마 정부의 11.3 대책 이후에도 간간히 오던 투자자들의 매수 문의가 금리 인상과 탄핵 정국 이후에는 사실상 실종된 상태다"며 "급매물이 나와도 거래가 이뤄지지 않고 있어 추가적인 가격 조정이 한 차례 더 있을 것 같다"고 전했다.

업계 전문가들은 이러한 가격 조정이 내년 초까지는 이어질 것으로 내다봤다.

현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 올해초 2.5% 수준이었으나 이번 달 최고 4.5%까지 치솟았다. 이 달 미국 금리마저 인상되면 내년에는 5%대를 돌파할 것으로 보여 수요자들의 구매 심리는 더욱 위축될 것으로 전망된다.

여기에 매매가가 하락으로 재건축 사업 추진이 지연 돼 조합원 추가분담금 마저 상승하게 되면 추가적인 가격 조정은 피하기 힘들 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "더 이상 집값을 올려줄 호재가 없는 상황이라 내년 2분기까지는 강남 집값이 조정을 받으면서 약세를 이어갈 가능성이 크다"면서 "금리인상, 주택 담보 대출 심사 강화, 정부 규제, 탄핵 정국 등 복합적인 요소가 겹치면서 매매 값 역시 크게 영향을 받을 것"이라고 밝혔다.

다만 약세가 지속되더라도 심리적 저지선에 다다르면 하락세가 멈추면서 관망세로 바뀔 것으로 전망했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "강남 재건축 단지가 올 초와 비교해봤을 때 가격이 너무 많이 올라 아직까지 하락 여력이 남아있어 추가로 더 조정이 있을 것"이라면서 "하지만 매도자 역시 단기 조정 이후 숨고르기에 들어가면 더 이상 가격을 낮추긴 힘들 것으로 보인다"고 전했다. 

11.3 대책 이후 강남4구 재건축 아파트의 11월 매매가 변동률은 송파구 -1.86%, 강동구 -1.09%, 서초구 -0.71%, 강남구 -0.50%를 기록했다. 3.3㎡당 매매가는 강남구 4462만원, 서초구 4154만원, 송파구 3163만원, 강동구 2845만원이다.

강남 재건축 단지의 경우 정부 규제로 인해 신규 분양시 중도금 대출도 받지 못하고 입주 때까지 분양권 전매도 금지되면서 직격타를 맞았다.

여기에 서울시까지 재건축 아파트에 대해 신축 층수를 최고 35층으로 제한하겠다고 나서자 투자 수요가 크게 줄었다. 국정농단 사태와 계절적 비수기가 겹치면서 강남 부동산 시장은 급속도로 냉각되고 있다.

특히 '잠실주공5단지'는 제2롯데월드타워 완공, 수서역 개통, 최고 50층 건축 등 호재가 많아 상승세가 이어져왔지만 이번 규제로 호가가 2억원까지 빠지면서 타격이 가장 컸다.

잠실주공 5단지의 한 공인중개소 대표는 "올해 초 11억원대 거래되던 물건이 10월 기준 15억원까지 올랐으나 현재는 13억원대 초반으로 떨어졌다"면서 "아직 금리인상이나 탄핵 등의 변수가 남아서 가격이 추가로 더 하락할지는 지켜봐야할 것 같다"고 전했다.

또 다른 강남 재건축 단지인 개포동 주공아파트 단지 역시 최고가 대비 1억원 정도 가격이 하락했다.

개포1단지의 경우 전용면적 42㎡가 10월 10억6000만원에서 9억6000만원으로 1억원 가까이 빠졌다. 은마 아파트의 전용면적 84㎡는 10월 최고 거래가 13억 8500만원 대비 1억원 이상 떨어진 12억9000만원에 급매물이 나왔다.