집단대출의 일종인 잔금대출에 DTI 규제가 신설되고 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 한편 하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3채에서 1채로 줄어든다.

지난 11·3대책 때 강남4구에 적용됐던 전매규제 수준이 서울 전 지역으로 확대·적용되는 셈이다.

국토교통부는 19일 오전 서울 정부청사에서 열린 '주택시장 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안' 브리핑에서 강남 4개구(강남·서초·송파·강동구) 외 21개구 민간택지 전매제한 기간을 소유권 이전 등기시까지로 강화한다고 이날 발표했다.

앞으로 서울 전 지역 전매가 공공·민간택지 모두 소유권 이전 등기시까지로 제한되는 셈이다. 이 같은 주택법 시행령 개정안은 입법 예고되는 19일부터 실시되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

지난 11·3부동산대책은 서울의 투기과열을 막기 위해 강남4구 전매제한 기간을 소유권 이전 등기시까지로 강화한 바 있다. 그외 21개 자치구 전매제한 기간은 1년6개월로 차등적용했다.

하지만 이 같은 전매제한 강화에도 서울 집값이 계속 오르고 청약경쟁도 심화하자, 이번 새 정부에서는 다른 21개구 전매제한도 강남4구 수준으로 강화한다는 방침이다.

실제로 서울 강남4개구 청약경쟁률은 서울 그 외 지역보다 높았지만, 전매제한 강화 이후 서울 다른 지역과 비슷한 수준으로 떨어졌다.

국토부에 따르면 올들어 강남4구 청약경쟁률은 11.6대 1, 기타 21개구는 11.8대 1을 기록했다. 지난해 강남4구가 30.7대 1로 그외 21개구(18.9대 1)로 큰 차이가 났던 것과 대조적이다.

하지만 강남4구 외 지역은 청약경쟁이 11·3대책 이후에도 계속됐다. 이에 서울 아파트 가격이 올 들어 큰 폭 상승하는 풍선효과가 발생했다는 지적도 제기됐다.

실제로 서울 주간아파트 가격은 올들어 계속 상승세다. 특히 새정부가 출범한 5월 이후 상승폭이 크게 확대됐다. 서울 주간상승률은 5월 셋째주 0.13%에서 계속 확대돼 6월 첫주에는 0.28%을 기록했다.

이 같은 상승세는 재건축 예정 아파트가 밀집된 지역에서 주도하는 상황이다. 강남4개구와 함께 목동이 포함된 양천구와 여의도동을 중심으로 영등포구에서 가격이 크게 오르고 있다. 도심 내 입지가 양호한 마포구와 용산구도 서울 평균 집값을 견인하고 있다.

국토부 관계자는 "대내·외 경제여건 개선과 완만한 미국 기준금리 인상 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 투자목적의 주택수요가 급격히 증가하고 있다"며 "투자수요는 재개발과 재건축으로 인한 주거환경 개선과 집값 상승기대가 높은 서울 등 일부지역으로 집중되며 국지적 과열현상을 재현하고 있어 이같은 전매제한을 적용한다"고 전했다.

청약조정지역 LTV·DTI 10%p↓

한편 내달 3일 제2금융권을 포함한 전 금융권에서 LTV와 DTI가 청약조정지역에 한해 10% 포인트씩 낮아진다. 이에 따라 청약조정지역의 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 내려간다. 청약조정지역의 아파트 집단대출 중 잔금대출에는 DTI(50%)가 새로 적용된다.

금융감독원은 LTV·DTI 규제 강화와 관련한 행정지도를 예고해 다음 달 3일부터 시행할 예정이다. 잔금대출 DTI 규제는 내달 3일 이후 입주자 모집공고분부터 적용된다.

다만 서민층 실수요자를 보호하기 위해 부부 합산 연소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하 주택을 구입하는 무주택 세대에 대해서는 LTV와 DTI를 현행 수준으로 유지하기로 했다. 이와 함께 11·3 대책에서 제시된 청약조정지역 규제 내용도 일부 강화된다.

서울은 기존의 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 외 다른 지역의 민간택지도 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지로 연장돼 사실상 전매가 금지된다.

현재 서울은 강남4구만 전매제한 기간이 소유권이전등기까지로 돼 있고 나머지 21개 구는 1년 6개월로 돼 있다. 이렇게 되면 서울은 공공택지든 민간택지든 모든 지역에서 분양권 전매가 금지된다.

또 청약조정지역에 광명시와 부산 진구, 기장군이 새롭게 포함돼 전매제한과 1순위 및 재당첨 제한 등 청약규제를 받는다.

광명시 공공·민간택지와 기장군 공공택지는 소유권이전등기 때까지 전매가 제한된다.

부산의 민간택지에 대한 분양권 전매 규제는 이번 대책에서 빠졌다. 법적 근거를 마련하기 위해 주택법을 개정해야 하는데, 이미 개정안이 발의돼 국회에 계류 중이기 때문이다.

전매제한 규제는 이날 이후 시행되는 입주자 모집 공고분부터, 1순위 및 재당첨 제한은 '주택공급에 관한 규칙'이 개정돼 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

집값 불안이 강남과 여의도 등지의 재건축 단지를 중심으로 확산함에 따라 재건축 규제도 강화된다.

청약조정지역의 재건축 조합원은 원칙적으로 1채만 분양받을 수 있게 된다. 지금은 재건축 조합원이 과밀억제권역에서는 최대 세 채까지, 권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있으나 앞으론 청약조정지역에 있으면 한 채만 분양받게 된다.

단, 기존에 소유한 주택의 가격이나 주거전용면적을 넘지 않는 선에서 주택 한 채의 면적이 60㎡ 이하면 예외적으로 두 채까지 분양받을 수 있다.

이를 위해 국토부는 재건축 규제법인 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 발의해 하반기 시행할 예정이다.