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'나인원 한남', 임대 후 분양...'꼼수' 통할까?
이미영 기자  |  leemy0000@naver.com
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승인 2018.06.30  18:44:19
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[이미영 기자]국내 최고 분양가가 될 것이라는 기대 속에 관심이 쏠렸던 서울 용산구 ‘나인원 한남’이 임대 후 분양 방식을 택하면서 억대의 보유세를 피할 수 있게 됐다.
  
특히 이곳은 사업방식 변경으로 분양가 규제를 피하고 임대기간 종료 후 가격 제한없이 분양할 수 있어 정부의 고분양가 억제 정책에도 반해 논란이 커질 것으로 보인다.

30일 업계에 따르면 한남동 옛 외인주택 부지에 들어서는 나인원 한남은 지하 4층, 지상 5~9층 9개동, 전용면적 206~273㎡ 총 341가구 규모로 조성된다.

입주는 내년 11월에 진행될 예정이다. 나인원 한남은 입주 후 4년이 지나면 분양으로 전환된다. 살아보고 구매를 결정해도 되는 것이다. 이번 청약을 통해 선정된 임차인들은 2023년 분양전환을 할 때 우선권을 갖게 된다.

나인원 한남은 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 민간임대주택이다. 입주할 때 취득세를 내지 않고 보유세도 부담하지 않는다. 만 19세 이상 국적 보유 세대주면 누구나 청약할 수 있다.

입주는 내년 11월에 진행될 예정이다. 나인원 한남은 입주 후 4년이 지나면 분양으로 전환된다. 살아보고 구매를 결정해도 되는 것이다. 이번 청약을 통해 선정된 임차인들은 2023년 분양전환을 할 때 우선권을 갖게 된다.

당초 나인원 한남은 3.3㎡당 평균 6360만원에 분양하려는 계획이었다. 분양에 성공하면 약 1조7000억원이 들어오고 사업비가 1조4000억원이라 3000억원의 사업 수익을 낼 수 있었다. 이는 대신증권의 지난해 당기순이익 614억원(별도 기준)의 5배에 달한다.

하지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 제동을 걸었다. HUG가 허용한 한도는 3.3㎡당 4700만원대였다. 4750만원으로 분양하게 되면 1조3500억원 밖에 들어오지 못해 수익이 크게 줄어들게 된다.
 
이에 시행사는 임대 후 분양으로 사업방식을 바꿨다. 임대 후 분양을 하면 HUG의 분양 보증을 받지 않아도 돼 분양가 제한 없이 분양을 할 수 있다.

보증금은 3.3㎡당 평균 4500만원 수준으로 HUG의 보증을 받았다. 전용면적별로 206㎡형(174가구) 33억~37억원, 244㎡형(114가구) 38억∼41억원, 273㎡형(43가구) 보증금 45억원, 244㎡형(펜트하우스·10가구) 48억원이다. 평형별 임대료는 월 70만~250만원으로 책정될 예정이다.

보증금은 정부가 원하는 4700만원대 이하였지만 3.3㎡ 기준 서울 아파트 평균 1750만원의 세 배에 달한다. 강남구의 2700만원과 비교해도 2배나 된다. 특히 인근 한남더힐이 2009년 임대주택으로 분양할 때 책정한 임대보증금은 3.3㎡당 2400만원이었다. 9년 동안 두 배나 상승한 것이다.

이에 업계에서는 정부가 나인원 한남이 임대 후 분양으로 방식을 전환하면서 향후 고가의 분양가를 책정할 수 있도록 명분을 준 것으로 보고 있다. 시행사 역시 향후 분양가 규제를 피할 수 있어 실익을 챙겼다.
    
특히 나인원 한남은 임대 후 분양으로 바뀌면서 억대의 보유세를 피할 수 있게 됐다. 정부가 고가 분양 주택에 대한 감시를 강화하고 종부세 등 보유세 인상을 추진하는 상황에서 오히려 의도치 않게 절세의 문을 열어준 것.
  
한남더힐 공시가격을 기준으로 추정한 결과 종부세 등 한해 보유세가 가구당 2000만~5000만원으로 추산된다. 4년 임대 기간동안 약 8000만~2억원을 아낄 수 있다.
 
다만 전문가들은 나인원 한남이 선분양이 아닌 임대 후 분양이라는 사업 방식을 선택하면서 금융조달 과정에서 리스크가 클 것이라는 지적도 나온다.

특히 임대 후 분양전환까지 소요되는 막대한 금융비용을 대신금융그룹이 감당할 수 있을지에는 우려가 크다. 브리지론을 소진한 다음 본 PF를 조달해야 하는데 그 동안 임대 보증금으로 감당할 수 있을지 미지수다.

 분양 업계 관계자는 "정부가 부동산 규제를 강화하면서 자산가들이 얼마나 몰릴지도 의문"이라면서 "실제 나인원 한남과 입지여건과 주택 규모 등이 비슷한 한남 더힐은 아직도 미분양이 상당히 남아 있어 수요가 분산될 수도 있다"고 전했다.

한편 청약은 7월 2일부터 시작되며 당첨자는 5일에 발표된다. 계약은 9~11일에 진행된다. 청약 접수는 나인원 한남 홈페이지에서 하면 된다.

 

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