▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 김현준 국세청장.

[이미영 기자] 정부가 지난해 9·13대책 이후 1년3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 또다시 초고강도 부동산 대책을 내놨다.

이번 정부 들어 2017년 6·19대책, 8·2부동산 대책, 지난해 9·13대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로 발표된 네번째 대책이면서 지난해 12월 주거복지로드맵이나 지난달 발표된 분양가 상한제 대상지역 지정 등 개별 또는 후속 조치까지 합쳐 18번째 대책이다.

시가 9억원 이상 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 20%(현행 40%)로 축소하고, 15억원 초과 초고가 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지해 투기 수요를 근본적으로 차단하기로 했다. 종합부동산세 세율도 최대 0.8%포인트(p) 인상해 다주택 보유에 대한 부담을 더 올리기로 했다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 정부부처는 16일 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 종합 대책' 브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다.

정부에 따르면 서울 주택가격은 2018년 9·13 대책 발표 이후 11월 2주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 지난 7월 첫째 주부터 24주 연속 상승했다. 

정부는 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다고 판단했다. 

특히 저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대가 매수세 확대에 영향을 미치고 있는 것으로 판단했다. 

아울러 지난 달 6일 1차 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역들을 중심으로 상승 기대심리가 확대되고 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자하는 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행한 것으로 보고 있다.

정부는 이에 따라 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 3대 원칙을 세우고 이번에 강력한 부동산 종합 대책을 내놨다. 이번 대책은 오는 17일부터 시행된다.

홍남기 부총리는 "주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다도 확고하다"며 "주택은 인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는 만큼 불로소득을 위한 투기수단이 돼서는 안 되며 휴식과 안정을 주는 거주공간이 돼야 한다"고 밝혔다.

이어 "이번 대책은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위한 것"이라고 밝혔다. 

◇9억 초과 주택 담보대출 LTV 추가 강화 

 정부는 이번 대책을 통해 강력한 대출 규제를 가동한다.

우선 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가로 강화하기로 했다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다. 앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 했다.

9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용한다. 고가 아파트일수록 본인 자금 비율을 늘리겠다는 의도다.

이에 따라 앞으로 14억 주택을 매입 할 경우 종전에는 40%인 5억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있었지만 앞으로는 9억원에 대해서는 40%, 나머지 5억원에 대해서는 20%를 적용받아 4억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있게 된다.

정부는 또 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 초고가 아파트에 대한 금융지원을 아예 없애는 것이다. 

또 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하기로 했다.

현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 

앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되고, 투기지역·투기과열지구에서 1주택자가 주택을 구입시 1년 내 처분 및 전입 의무가 부여되고, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해서는 1년 내 전입 의무가 부여된다. 

전체대출을 이용한 갭투자가 성항하고 있어 이를 막기 위한 방안도 내놨다.

정부는 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화하기로 했다. 기존에 9억원을 초과하는 주택을 살 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG 보증)만 제한됐으나, 앞으로는 사적 전세대출 보증인 서울보증보험도 제한할 수 있도록 협조 요청할 방침이다. 

또 전세 대출받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수할 방침이다. 

◇종합부동산세 세율 상향조정

 정부는 종합부동산세 세율도 인상하기로 했다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p～0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p～0.8%p 인상한다. 

또 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한을 종전 200%에서 300%로 상향 조정한다. 

공시가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다.

정부는 올해 평균 현실화율이 70% 미만으로 보고 있다.

내년에는 공동주택 시세 9∼15억원의 경우 70%, 15∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 게 정부 방침이다.

양도소득세는 실수요자 중심으로 보완하기로 했다.

1세대 1주택자의 경우 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다.

현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다.

앞으로는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하기로 했다.
   
또 2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세율을 인상하기로 했다. 1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1~2년 기본세율은 40%를 적용한다.

아울러 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 적용시기는 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용한다.

고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 다주택자가 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하겠다는 것이다.

◇분양가 상한제 지역 대폭 확대

 정부는 또 17일부터 민간택지 분양가 상한제 지역을 대폭 확대하기로 했다. 

서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다.  

우선 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개 구의 모든 동이 상한제 적용을 받게 된다. 

또 정비사업 이슈가 있는 강서구 5개 동(방화·공항·마곡·등촌·화곡), 노원구 4개동(상계·월계·중계·하계), 동대문구 8개동(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농), 성북구 13개동(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·역촌)도 추가로 지정된다.

여기에 풍선 효과가 나타나고 있는 경기도 과천·광명·하남 3개시의 13개 동도 추가로 지정된다. 광명시(광명·소하·철산·하안), 하남시(창우·신장·덕풍·풍산), 과천시(별양·부림·원문·주암·중앙) 등이다. 

시장 거래 질서 조사체계도 강화한다. 

정부는 우선 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 하기로 했다. 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청이 정밀 검증에 나설 방침이다.

청약제도도 개편한다.  

현재는 공급질서 교란행위 적발 시에는 3~10년간 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황이다. 

앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

청약 당첨 요건도 강화하기로 했다. 

현재 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군)에 일정기간(보통 1년) 이상 거주한 자에게 우선 공급하고 있다.  

앞으로는 관계 지자체와 협의해 투기과열지구나 대규모 신도시(66㎡ 이상)에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간을 2년으로 늘릴 계획이다. 

홍 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표할 것"이라고 밝혔다.

다음은 홍 부총리, 은성수 금융위원장, 김현미 국토교통부 장관 등과의 일문일답.

-이번 발표에서 정부는 불로소득을 허용하지 않겠다고 했다. 하지만 지금 서울 중위 아파트 매매가격이 6억원에서 거의 9억원까지 올라갔는데 그 사이에 차액을 남긴 사람이 많다. 사실상 정책실패 아닌가.

 "(홍 부총리) 물론 여러 가지 현실적인 여건 때문에 시가에 대한 현실화율이 계획만큼 그렇게 많이 올라가지 못한 측면도 있지만 정부의 의지는 변함이 없다. 특별히 이번 대책에 불로소득을 허용하지 않겠다는 의지가 예전보다도 훨씬 더 강력하게 반영돼 있다."

-현재 다주택 규모는 더 커지고 있는데 지금 이 대책 이후로도 앞으로 매매가 상승을 막지 못할 경우에는 어떻게 대응할 것인가.

 "(홍 부총리) 정부로서는 부동산 시장의 시장 불안이 여러 가지 부작용을 야기하고 청년 또는 서민들에게 희망감을 박탈하는 현상이기 때문에 강력하게 대응하겠다. 혹시 이 대책 이후에도 불안요인이 계속된다면 내년 상반기에 이보다 더 강력한 정부의 의지를 실은 대책을 마련할 예정이다."

-초고가 주택에 대한 주택담보대출 금지가 왜 17일부터 당장 실행되는 건가. 주택 매매를 계획하던 사람들한테는 너무 급작스럽지 않겠나.

 "(은 위원장) 15억원 이상은 이해하기 쉽기 때문에 내일부터 시행돼도 큰 문제가 없다고 생각한다. 적용시점은 이미 대출신청을 했거나 이미 계약을 한 부분은 제외되고 새로 매매계약을 하거나 새로 신규대출 하는 부분만 되기 때문에 혼란은 없을 거다."

-시가 9억원 초과 주택에 대한 LTV 규제 강화가 23일부터 시행된다. 그전에 대출을 신청했다면 강화된 규제를 피할 수 있는 건가.

 "(은 위원장) 은행 직원들의 준비기간과 내용숙지 등을 위해 23일부터 시행한다. 이것도 마찬가지로 23일 이전에 했던 부분은 적용 안 되고 23일 이후에 신청 들어온 부분만 해당되기 때문에 혼란은 없을 것 같다."

-은행들이 고객 문의하는 것에 응대할 준비가 안 돼 있을 것으로 생각된다. 창구의 혼선과 소비자의 혼란은 어떻게 대응할 것인지, 혹은 이 대책을 발표하면서 은행들과 논의한 것이 있나.

 "(은 위원장) 준비가 필요하고 일단은 이것과 관련해서 오늘 3시에 은행연합회 등 금융권 관련 협회장, 금융감독원장 등에게 정책을 설명하고 은행권 협조 내지는 교육 설명을 당부할 것이다. 정보가 새나갈 수 있어 은행들과 (사전에) 협의한 것은 없다."

-LTV 규제 기준을 시가 9억원으로 한 배경이 뭔가. 사실 고가주택을 보유한 사람들은 현금이 많아서 대출규제가 어느 정도 효과가 있을지 의문이다. 전세대출 보증제한의 경우 갭 투자를 막으려고 하는 대책인지 취지를 분명히 설명해 달라.

 "(은 위원장) 세법이라든지 기존에 있는 대출은 9억원 기준이 많이 있다. 또 9억원 이상의 고가 아파트가 최근에 가격을 선도한다는 분석도 있었다.

LTV를 9억원 초과에서 15억원까지 20%로 줄이면 당연히 대출을 통한 투기적 수요를 억제할 수 있다고 생각한다. 그 다음에 15억원 이상이 되면 대출이 바로 0이 된다. 그래서 금융 레버리지를 통한 투기적 수요는 잠재울 수 있느냐, 없느냐는 논란이 있지만 효과적이라고 생각한다."

-정부 인식과 달리 주택 공급이 부족한 것 아닌가. 수도권 주택시장에 2021년 이후 공급절벽이 온다는 지적도 있다.

 "(김 장관) 주택 공급은 예년만큼 되고 있다. 현재 서울에는 매년 4만호 이상 물량이 공급되고 있을 뿐만 아니라 135개 정규사업 지구에서 13만1000호가 착공을 했거나 관리처분 인가를 받았기 때문에 공급이 정상적으로 이뤄질 계획이다.

수도권 30만호라든가 도시규제 개선을 통해서 9만5000호가 공급될 예정이라는 것도 말씀드렸다. 2021년 한 해의 공급이 줄어들 수 있다는 것은 통계적으로 저희들도 확인한다. 그런데 이는 그 이전의 절차 진행이 더뎠기 때문에 2021년 한 해가 문제되는 것이고, 2022년 이후에는 다시 공급이 원활하게 진행되는 절차가 현재 진행 중에 있다."