[심일보 대기자] 진중권 전 동양대 교수가 24일 더불어민주당 대선주자인 이재명 경기지사의 성남시 대장동 개발 사업 논란을 ‘이재명식 사이다 행정의 탄산 값’에 비유했다. 이 지사가 ‘사이다’ 추진력을 과시하려다 시행사 화천대유가 수천억 원의 이득을 취하게 만들었다는 것이다. 진 전 교수는 “이재명식 사이다 행정의 탄산 값은 6,000억 원”이라며 “세계에서 제일 비싼 탄산 값 치른다고 생각하면 된다”고 했다.

 

그러면서 이번 이재명 경기지사의 성남시 대장동 개발 사업은 이 지사가 "돈보다 권력을 추구하려는 욕망 때문"이라고 정의하며 이 지사의 ‘사이다 행정’에 대해선 “탄산음료란 게 원래 몸에 해로운 것이다. 아주 가끔 마시면 모를까, 생수 대신 사이다를 마시며 살 수는 없다”고 꼬집었다.

 

진 전 교수는 전날 최백순 씨의 '대장동 계속 파보기' 제하의 글을 공유했는데 필자 역시 많은 부분 공감하는 부분이 있어 공유 차원에서 글을 소개하기로 했다.

 

 

대장동 계속 파보기

 

최근 이재명은 대장동 배당금 등과 관련해 “(투자자들이) 위험부담을 안고 한 결과이며 예상치 못한 부동산 폭등으로 많은 수익이 났을 뿐”이라고 주장했다. 사실일까?

 

부동산 개발의 두 축은 시행사와 시공사다. 시행사가 하는 일은 사업승인을 얻는 것과 토지를 매입하는 것이다. 시공사는 아파트를 짓는 건설사다. 특히 공공개발의 경우 사업승인을 받는 것 자체로 판은 끝난다. 그만큼 사업승인을 받는 것이 어렵기 때문에 비리와 뇌물이 자주 난무한다. 공공개발의 사업승인을 받는 순간 대기업의 건설사들이 줄을 선다. 

 

그런데 특별한 경우를 제외하고 시행사 자체는 거액의 자금동원 능력이 없다. 그래도 걱정할 필요는 없다. 토지매입 등에 필요한 자금은 은행들이 언제든지 빌려준다. 사업승인권이 담보역할을 하는 셈이다. 

 

화천대유는 사업승인이 확정된 대장동 개발의 시행사다. 어느 은행에서 빌렸을까? 이상하게도 화천대유는 킨앤파트너스라는 컨설팅회사에서 자금을 빌렸다. 2016년 291억 연리 6.9%~13%,  2017년에는 추가로 166억을 더 빌려 총 457억 연리 13%~25%의 조건이었다. 이상한 것은 공사가 시작되어 위험요소가 완전히 사라졌는데도 이자를 두 배로 올렸다. 돈을 빌려줄 은행들이 줄을 서 있는데 김만배 1인 회사 화천대유는 왜 이런 비상식적인 결정을 선택했을까?

 

그런데 킨앤파트너스는 컨설팅회사다. 컨설팅회사가 이런 거액의 자금이 있을 리 만무하다. 킨앤파트너스는 개인에게 이 돈을 빌려 화천대유에게 다시 빌려주었다. 킨앤파트너스의 대표는 SK가 출자한 재단의 임원이다. 그렇다면 이 자금은 SK 개인 홍길동에게서 나왔을 것이다. 

 

더 이상한 것은 그 다음이다. 2018년 화천대유는 457억 중에서 일부를 갚고 351억을 대여금에서 프로젝트투자금으로 변경한다. 이자만 주면 되는 상황에서 투자금으로 성격을 바꾸면 화천대유의 실제 소유주는 누가 되는 것일까? 홍길동은 2021년 3월 중간 정산에서 500억을 배당받았다. 올해 배당도 남아있다. 

 

2014년 초 이재명은 직접 기자회견을 통해 대장금 아파트의 공급가를 평당 1,100만 원 하겠다고 발표하며 판교보다 6백만 원 저렴한 가격이라고 주장했다. 시장이 공급가를 결정하겠다는 것도 넌센스지만 실제 공급가는 어떻게 되었을까?

 

화천대유가 수의계약으로 분양받은 곳을 A1, A2, A11, A12 블록과 B1블록이다. A1, A2의 시공사는 대우건설이고 푸르지오 분양가는 2천2백만 원이다. A11, A12의 시공사는 포스코건설이고 분양가는 같다. 4블록 모두 전용면적 85제곱미터 이하다. B1의 시공사는 SK(에코플랜트)이고 SK뷰테라스는 아파트가 아니라 연립이다. 연립?

 

고급빌라다. 이름처럼 베란다 정도가 아니라 테라스가 있는 고급빌라다. 분양가는 얼마일까? 평당 3천4백4십만 원이다. 성남 변두리에 위치한 빌라가 이런 가격에 팔린다고? 팔리는 정도가 아니다. 292세대에 9만 명이 신청했다. 여러 뉴스에도 나왔지만 일반인들은 구체적인 실체를 알 수가 없다. B2, B3 고급빌라의 시공사는 금강주택이다. 이 선수들은 영종도국제도시에서 펜테리움이라는 브랜드로 대박을 친 적이 있다. 역시 대박이 난다는 이야기다. 

 

A1, A2, A11, A12의 전용면적이 85제곱미터 이하라는 것에 주목하자. 전용면적이 이렇다는 것은 분양 평수는 33평이라는 뜻이다. 85제곱미터 이하가 왜 중요할까? 공공개발의 경우 85제곱미터 이상을 분양을 받으면 5년간 공공개발 분양을 받을 수 없다. 이하는 받을 수 있다는 뜻이다. 투기하세요 오르면 팔고 또 투기하세요라는 소리다. 분양가 7억인 이 아파트는 1년 만에 시세가 11억까지 올랐다. 누군가 잘 해먹으라고 설계를 한 것이나 마찬가지다. 

 

가정을 해보자. 공공개발을 하는데 관리주체인 개발공사가 대주주인 성남의 뜰 컨소시엄이 공모에 입찰하고 심사도 개발공사 직원이 하는 구조라면 누가 이 공모에 응할까? 방법은 없을까? 

 

어차피 뻔한 공모 대신에 시행사인 화천대유를 중심으로 건설사들이 판을 짜면 어떨까? 블록은 건설사들이 나눠 먹고. 대장동 개발에 참여한 시공사는 현대건설, 대우건설, 포스코건설, SK, 그리고 제일건설(주)다. 국내 4대 건설회사들이 나눠 먹은 형태다. 제일건설은 호남기반의 기업으로 민주당 집권 이후 우연히(?)도 급성장한 회사다.  이 정도면 잘 그린 설계도다. 

 

지분 정리를 다시 해보자. 우선주 성남의 뜰 53%, 기타 40%, 화천대유 1%, SK 6%다. 보통주는 화천대유 14%, SK증권 85%다. 성남도시개발공사는 1천8백2십억을 배당받고 끝났다. 이재명이 떠드는 5천5백억은 서판교터널 970억, 공원조성 2천7백억을 합친 금액이다. 

 

아래는 성남의 뜰 2019~2020년 재무제표다. 모든 배당은 보통주 소유주이자 우선주 소유는 7%에 불과한 화천대유과 SK증권이 가져가게 설계됐다. 우선주 40%를 가진 은행들의 배당을 보면 더 명확해진다. 성남도시개발공사는 더 이상 배당을 받을 수 없지만 배당은 아직 끝나지 않았다. 화천대유의 김만배가 아니라 홍길동을 찾아야 할 것 같다.

 

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