'LTV·DTI 완화' 기대감 건설업계 '기립박수'
주택산업연구원은 주택사업환경지수 7월 전망치가 전국 90.6, 서울 101.3, 수도권 94, 지방 96.1로 각각 -10.4, 1.3, 5.6, -14.2 변동했다고 16일 밝혔다.
주택사업환경지수는 4개월 연속 하락했으나 부동산 경기부양을 최우선으로 하는 최경환호에 대한 기대감, LTV· DTI 규제완화 기대감에 민감하게 반응한 서울·수도권 시장은 소폭 상승, 지방시장은 하락하며 지역별 차이를 보였다.
특히 지방은 2013년 12월 이후 7개월만에 처음으로 100이하로 떨어졌으며, 규제완화 분위기에도 큰폭으로 하락해 향후 지방시장의 변화에 주목할 필요가 있다.
주택사업환경지수는 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사들을 대상으로 사업 현황과 전망 등을 조사해 집계된 지표인 주택경기실사지수(HSBI)의 하나다.
업계가 느끼는 주택 경기를 확인할 수 있다. 지수가 100을 넘으면 경기가 좋아질 것이라는 많다는 의미다. 100 이하면 반대다.
김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "기대감에만 의지하고 있는 침체된 시장 상황을 타개하고 회복 기대감을 시장 전체로 확산시키기 위해서는 LTV·DTI 규제완화 이외에도 국회에 계류중인 각종 법안을 조속히 통과시켜 시장에 강한 시그널을 주어야 한다"며 "하반기 주택시장의 회복은 정책변수의 추진 및 추진속도에 달려 있다. 시간이 지연돼 정책변수의 실효성이 떨어지면 회복이 더욱 힘들어질 수 있다"고 지적했다.
"부동산 경기 살아날 것"vs"근본적인 해결책 아니다"
"과거의 정책보다는 수위가 높지만 근본적인 해결책이 되지는 못할 것이다."(비관론자)
정부가 내수활성화를 위해 부동산시장 규제의 최후의 보루로 인식되던 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제 완화를 추진하는 가운데 업계 전문가들은 이를 두고 미묘한 시각차를 나타내고 있다.
한쪽에선 규제 완화를 환영하면서 부동산 경기 활성화에 긍정적이라는 입장인 반면 다른 한 쪽에선 LTV DTI 규제 완화가 미봉책에 그쳐 큰 효과를 보기 힘들 것이라는 입장이 팽팽하다.
16일 기획재정부와 금융위원회 등에 따르면 정부는 주택담보인정비율(LTV)을 70%로 완화하고, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 단일화하는 방안을 검토하고 있다.
현재 LTV는 서울과 수도권의 경우 은행·보험사(1금융권)는 50%, 저축은행(2금융권)은 60%로 제한되고 있지만 앞으로는 금융권과 지역에 상관없이 70%로 상향 조정한다는 것이다.
DTI도 현재 서울 50%, 수도권 60%로 제한돼 있는데, 이를 60%로 단일화하는 방안과 가계 빛 증가를 우려해 '좀 더 지켜보자' 입장에서 막판 줄다리기를 하고 있는 것으로 알려졌다.
이에 대해 업계 전문가들은 부동산 활성화의 히든카드인 LTV·DTI 카드를 꺼낸 만큼 부동산 경기 활성화에 큰 도움이 될 것이라고 평가했다.
주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 "최근 부동산 시장은 움직일 것 같으면서도 움직이지 않는다. 반응이 없다"라며 "지금까지 주택 구매를 유도했던 것이 집값 상승으로 인한 자본 상승인데 이런 게 사라져 버렸고, 수요자들은 집값 하락에 대한 위험을 감수하기 보다는 비용을 내더라도 임차를 택한다"고 현재 부동산 시장을 정리했다.
이어 "LTV·DTI 규제 완화 등 각종 규제를 한꺼번에 풀어 효과를 극대화해 부동산 시장을 활성화 할 필요가 있다"고 주장했다.
한국주택협회 김동수 진흥실장은 "4.1부동산 대책을 비롯해 지금까지 많은 활성화 대책이 나오고 있다"며 "이번 기회에 다른 규제 완화가 제대로 이뤄지지 않으면 주택시장을 활성화할 수 있는 절호의 기회를 놓치게 될 것"이라고 말했다.
규제완화에 대해 신중한 입장을 밝히면서도, 규제 완화 시에는 대상을 구체적으로 설정해야 하는 목소리도 나왔다.
고성수 건국대 교수는 "다주택자 양도세 중과 완화 검토, 수직 증축 허용, LTV 완화 등은 시장의 투자 심리를 높여줄 만한 호재"라면서도 "시장 침체와 투자 심리가 극도로 악화돼 있어 이를 반전시킬 수 있을지는 더 지켜봐야 한다"고 신중한 입장을 밝혔다.
전경진 건국대 부동산·도시연구원 연구원도 "LTV(주택담보대출비율) 규제 완화는 소득 5분위 이상 중산층 및 고소득층의 주택지불능력을 향상시키고, DTI(총부채상환비율) 규제 완화는 소득 5분위까지의 서민·중산층의 주택지불능력을 향상시킨다는 연구결과가 나왔다"며 "주택금융관련 규제별로 정책효과가 다르게 나타나고 있다"고 설명했다.
이어 "이는 주택금융관련 정책은 신중한 접근이 필요하며, 정책목표에 따라 규제완화의 대상을 구체적으로 설정해 기준을 완화해야 한다"고 설명했다.
반면 냉각된 투자 심리와 구매력 약화 등 구조적 문제를 풀지 못하는 한 규제완화는 미봉책에 그칠 것이라는 지적도 나오고 있다.
송두한 농협경제연구소 거시분석실장은 "LTV 규제를 완화한다는 것이 심리적으로 주택수요 창출에 기여할 것으로 기대되지만 주택경기 흐름, 고용조건이나 실질소득, 금리문제 등도 다 따져서 판단해야 할 것"이라고 강조했다.
이어 그는 "지금의 주택경기는 하강이 아니라 회복이 지연되는 것"이라며 "금리가 늦어도 내년 상반기에는 상승주기로 전환할 가능성이 높고 내수의 두 축인 투자와 소비가 둔화되고 있어 정책효과를 보기 힘들 가능성도 있다"고 우려했다.
박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "부동산 시장 활성화 관건은 수요 회복이다. 그런 면에서 DTI와 LTV 완화 등은 과거 정책보다 수위가 높다"라며 "하지만 수요 부족은 베이비부머 은퇴와 청년층 구매력 약화 등 구조적인 문제에 기인한 것이라 근본적인 해법이 되긴 어렵다"고 말했다.
심교언 건국대 교수도 "실수요자나 급매자들은 혜택을 볼 수 있을 것"이라면서도 "경기 회복 등 사회 전반의 여건이 회복되지 않는 한 시장 전체적인 회복은 어려울 것"이라고 평가했다.
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이미영 기자
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