[정재원 기자] “빚이 빚을 낳는다”

 

주택담보대출금리가 연 7%로 오르면 서울 아파트를 사기 위해 월급의 최대 70%를 빚 갚는데 써야 한다는 분석이 나왔다. 이미 시중은행의 주담대 금리 상단이 연 7%를 돌파한 가운데, 연내 주담대 금리가 8%까지 오를 것으로 점쳐진다. 앞으로는 매달 받는 월급의 70% 이상을 원리금 상환에 써야 하는 만큼 시름이 커진다.

 

18일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정형(혼합형) 금리는 연 4.33~7.14%로 형성돼 있다. 은행별로 ▲국민 4.33~5.83% ▲신한 4.78~5.61% ▲하나 5.268~6.568% ▲우리 5.46~7.14% ▲농협 4.68~6.08%로 나타났다. 금리 상단이 3월말 6%대로 올라선 지 두 달여 만에 7%를 돌파해 계속해서 오르고 있다.

 

이는 글로벌 기준금리 인상 기조 영향이다. 은행들은 기준금리 등 준거금리에 마진을 붙인 가산금리를 더해 대출금리를 책정한다. 미국을 비롯한 세계 각국의 중앙은행이 전쟁 장기화로 치솟는 물가를 잡기 위해 기준금리를 잇달아 올리면서 금융채 금리는 빠르게 뛰고 있다. 고정형 주담대 금리의 기준이 되는 은행채 5년물 금리는 최근 10년여 만에 4%를 넘어섰다.

 

미국 중앙은행인 연방준비제도는 인플레이션(지속적인 물가 상승)을 잡기 위해 기준금리를 0.75∼1.00%에서 1.50∼1.75%로 대폭 올렸다. 기준금리를 한 번에 0.75%포인트(p) 인상하는 자이언트스텝 지속 가능성에 연말 금리 전망치는 3.4%로 상향됐다. 지난 3월 대비 1.5%p 급등한 수준이다. 금리 전망을 보여주는 지표인 점도표(dot plot)상 내년 말에는 3.8% 수준까지 오를 것이란 예측이 제기된다.

 

우리나라의 기준금리는 현재 1.75%다. 상단이 미국과 동일선상에 놓이면서 한국은행도 연말까지 이에 발맞춘 금리 인상을 이어갈 것이란 관측에 무게가 실린다. 글로벌 투자은행(IB)인 JP모건은 한은이 7월 빅스텝(한 번에 0.5%p 인상)에 이어 8월과 10월, 11월 0.25%p씩 추가 인상해 연말 기준금리가 3.0%에 도달할 것으로 예상했다. 시장에서는 연말 기준금리가 3% 수준이 되면 주담대 금리 상단은 8%를 넘어설 것으로 보고 있다. 현재 기준금리와 주담대 금리 상단의 스프레드(금리차)는 5.39%p다.

 

이 같은 기조에 차주들의 원리금 상환 부담은 갈수록 커지고 있다. 연 5% 금리로 30년 만기, 원리금균등상환 방식으로 3억 원을 대출받으면 월 상환액은 161만 원이다. 같은 조건에서 금리가 연 6%로 1%p 올라가면 월 상환액은 179만 원으로 18만 원 늘어난다. 연간으로 더 내는 이자 부담은 216만 원으로 불어난다.

 

금리가 7%대에 이르면 월 상환 부담은 큰 폭으로 증가한다. 부동산 정보업체 직방 분석에 따르면, 주담대 금리가 7%까지 상승할 경우 서울의 전용면적 84㎡ 중형 아파트의 월 대출 상환액은 291만 원으로 조사됐다.

 

직방은 지난 2020년 1월부터 올해 4월까지 이뤄진 아파트 매매거래 12만2,465건을 대상으로 면적별 평균 매매가격을 산출한 뒤 금리 변화에 따른 월 상환액 수준을 분석했다. 대출 기간은 30년, 비거치 원리금균등상환 방식으로 주택담보대출비율(LTV) 규제 상한선까지 받는다고 가정했을 때의 결과다.

 

서울의 중형아파트 평균 매매가격은 12억8,582만 원이다. 주택담보대출비율(LTV) 상한(9억 원 이하는 40%, 9억 원 초과 15억 원 이하는 20%)까지 주담대를 받으면 대출금은 4억3,716만 원으로 집계된다. 소형아파트의 평균 매매가격은 9억4,604만 원으로, 이 아파트의 대출금은 LTV 상한선을 적용하면 3억6,921만. 원이다.

 

금리가 7%까지 인상되면 서울 중형 아파트의 경우 평균 가처분소득 대비 대출 상환액 비율이 70% 수준에 달하는 것으로 분석됐다. 대출금리가 4%일 때 월 상환액은 209만 원으로 지난해 도시가구 가처분소득 대비 50%다.

 

금리가 5.5%면 주담대 월 상환액은 248만 원, 도시가구 가처분소득 대비 59% 비중으로 오른다. 금리가 7%로 오르면 월 상환액은 291만 원으로 가처분소득 대비 69%에 이른다.

 

통계청 조사 결과 올해 1분기 가구당 월평균 소득은 482만5,000원이다. 이 중 291만 원을 매달 갚는다면 소득의 60%가 넘어가는 금액이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "향후 금리 인상이 지속될 경우 현재의 소득 수준 대비 아파트 금융비용이 가계에 과도한 부담으로 작용할 수 있다"고 지적했다.