개정안은 공포되면 즉시 시행된다. 개정된 법이 시행되기 전에 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다. 

임대차 3법의 핵심으로 불리는 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 도입을 골자로 한다.

임차인이 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있도록 해 임대차 보장기간을 현행 2년에서 4년으로 연장되도록 하고 계약 갱신 시 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 것이 핵심이다. 증액 상한을 5%로 정하되 지방자치단체별로 조례로 조정할 수 있도록 했다.

법이 시행되면 세입자는 전·월세 계약을 한 차례(2년) 더 연장할 수 있는 권리를 갖게 된다. 2년 계약이 끝나면 세입자는 2년을 더 살지 말지 결정해 집주인에게 2년 연장을 요구할 수 있는 것이다. 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 계약 기간 연장 요구를 받아들여야 한다. 신규 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용된다.

사실상 임차인은 4년을 안정적으로 살 수 있는 권리를 보장받게 된다. 전·월세값도 첫 2년 계약 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다. 만약 5억원 짜리 전세 계약을 했다면 2년 뒤에는 최고 2500만원까지만 올릴 수 있는 것이다.

전문가들은 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 전세 시장 안정과 세입자 주거 안정에 상당한 도움이 될 것으로 내다보고 있다.

다만 법 시행 초기 각종 꼼수와 편법이 난무할 수 있다는 지적도 나온다. 법에는 집주인과 그의 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 하는 내용이 포함됐다.

이를 악용해 집주인이 잠시 위장전입을 해놓은 뒤 새로운 세입자를 받으면서 전세 금액을 대폭 올리는 식의 꼼수가 나타날 수 있다는 지적이다. 

부동산업계의 한 관계자는 "집이 두 채 이상 있는 경우 번갈아 가면서 살면서 전세금을 대폭 올리겠다는 사람들이 나타나고 있다"고 설명했다.