[정재원 기자] 정부가 15억 원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놓으면서 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 집중되고 있다.

국토교통부는 지난 27일 열린 대통령 주재 '제11차 비상경제민생회의'에서 주택 거래 활성화를 골자로 한 '부동산 규제 정상화 방안'을 발표했다. 이번 방안에는 주택 대출부터 규제지역 해제까지 사실상 가능한 모든 규제 완화 정책이 담겼다. 

정부는 우선, 부동산 금융규제를 일부 완화하기로 했다. 15억 원을 초과하는 고가 아파트에 대해서도 주택담보대출 실행이 허용된다. 현재 투기·투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트는 주담대가 불가능하다.  

또 무주택자에 대한 담보인정비율(LTV)도 주택가액과 관계없이 50%로 완화된다. 다만 다주택자에 대해선 현행 금지 조치가 그대로 유지된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격 등에 따라 차등 적용됐다. 

LTV를 완화하더라도 규제 완화 효과가 제한적일 것이라는 지적이다. 주담대 금리 상단이 7%대에 육박하고, 집값 하락세가 이어지면서 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입에는 한계가 있기 때문이다.

특히 지난 7월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 것도 걸림돌이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억 원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억 원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

정부는 중도금 대출 보증도 확대한다. 중도금 대출보증 주택 가액을 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향한다. 또 기존 주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자의 처분기한이 6개월에서 2년으로 연장된다. 현재는 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했다. 

국토부는 내달 중 주거정책심의위원회를 열어 규제지역을 추가 해제하기로 했다. 앞서 지난 8월 주정심은 서울과 수도권 일부지역, 세종시를 제외한 모든 규제지역을 해제했다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 지정돼 있다. 내달 열리는 주정심에서는 경기 이천 등 수도권 일부지역과 세종시가 규제지역에서 해제될 가능성이 커 보인다. 

원희룡 국토부 장관은 "11월 중 부동산 규제지역을 추가 해제하겠다"며 "많은 지역이 (규제지역 해제를) 기다리고 있다"고 말했다. 이어 "중도금 대출 상한이 9억 원이었는데 집값이 오른 것에 비해 낮아 12억 원으로 상향한다"며 "새로운 집에 청약 당첨이 됐는데도, 옛날 집을 팔아야 하는 의무기간이 6개월로 너무 짧아 2년 정도로 유예할 것"이라고 강조했다. 

원 장관은 또 "실수요 중심으로 이사 등으로 이동해야 하는데 수요가 거래 단절 때문에 위축되는 일이 없도록 노력하겠다"며 "이 부분 역시 금융위의 전적인 협조 없이 어려운 부분이다. 금융당국과 적극적인 공조가 필요하다"고 덧붙였다.

잇단 금리 인상으로 부동산 시장이 위축된 상황에서 강원도 레고랜드발(發) 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 눈덩이처럼 불어난 위험요인 최소화하고, 부동산 시장의 연착률을 유도하기 위한 포석으로 풀이된다.

서울 아파트 거래가 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 604건(26일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 추석 연휴가 있었던 전월(674건)과 거래량이 비슷할 것으로 예상된다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 1월 1,092건 ▲2월 818건 ▲3월 1,427건 ▲4월 1,752건 ▲5월 1,737건 ▲6월 1,073건 ▲7월 644건 ▲8월 674건 ▲9월 604건이다.

전문가들은 정부의 이번 방안이 거래절벽을 해소하는 데 한계가 있을 것으로 진단했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 이번 규제 완화 방안은 부동산 시장의 경착륙에 따른 부작용을 사전에 막기 위한 선제 대응으로, 긍정적으로 평가한다"면서도 "LTV 규제를 완화하더라도 DSR 규제가 여전하고, 주담대 금리가 7%에 달하기 때문에 주택 실수요자들의 시장 진입이 쉽지 않을 것"이라고 설명했다. 

권 교수는 "일부 고가주택을 중심으로 거래가 다소 늘어날 수 있으나, 금리 인상기에 따른 자금 부담으로 거래 활성화 효과는 기대하기 어렵다"며 "일부 대출 규제를 완화하더라도 금리 인상에 따른 금융 부담이 여전한 만큼, 주택 매수세가 회복되고, 거래가 활성화되기에는 한계가 있다"고 덧붙였다.